再过10年，“这个面积段”的房子才受欢迎？内行

房子，一直是我们无法回避的一个话题，因为任何人都需要，我们每天差不多有一半的时间呆在房子里面。但我们需要明白一个事实，并不是任何房子都受人欢迎，而且随着社会发展，人们在不同阶段对房子的喜好也不一样。

比如说，在城市化快速发展期，由于个人经济实力原因，往往会选择面积相对小一些的房子，像60-90平米以内的房子就很受刚需购房者喜欢，在需求的作用下，小面积的单价更高，一些房产投资者也更喜欢买小房子，因为虽然单价高但总价低，容易找到接盘者脱手。实际上，我们现在仍未走出这个阶段。

具体而言，做过房产销售的人应该知道，就现阶段看，像一二线大城市，两房、小三房，仍旧受到新城市人置业者喜欢，但有向刚改和改善阶段过渡的迹象，而众多的三四五线城市就有较大区别，由于价格相对较低，所以，大面积段反而受到购房者喜欢，毕竟住起来也相对舒服。不过，我们前面也说了，任何事物都在发展变化，那么，再过10年，哪个面积段的房子更受人欢迎呢？在内行人看来，“100-140平米”的房子才更受欢迎，不仅保值住起来也舒服。为什么这么说呢？4大原因。

第一，城市化发展使然。近20年来，城市化率从30%左右上升到目前的60%，差不多翻一番，是城市化最快速阶段，其中80后、90后是中坚力量，进入城市工作、买房，大都没有家庭的资金支持，或者支持较少，由于资金预算有限，买第一套房的时候，小户型就成了首选，这是这阶段面积较小房子受到年轻人喜爱的原因，然而，10年后则不一样。

根据中国社科院发布的蓝皮书显示，到2030年，我们的城市化率将达到70%，未来10年还会保持近几年平均城市化率1%的速度，但当城市化率达到70%以后，按照国际经验，将进入一个非常缓慢的城市化时期。那么，对应我们的住房需求就会出现明显变化，住房市场变为以改善需求为主，刚需则非常的少。按照改善需要和家庭户均3人因素算，3房和4房则成为主流，对应的面积则是100平米到140平米。

第二，“橄榄型”需求层排布所决定。在买房决策中，有一个20%法则，也叫“跳一跳”法则，假如按照你的预算购买面积应是100平米，当你到售楼处的时候看中的是120平米，实际上，自己把资金盘算一下，凑凑，勉强也能够得着。前面提到，我们很多的人在现阶段住的是70、80、90平米左右的房子，特别是大城市，随着收入增加，加上家里添丁进口，那么，“刚改”需求就会释放出来，然后选择100平米到140平米的改善房源，家庭人员能比较舒适的居住，财力也能够得着。

第三，居住舒适度、打理起来比较适中。身边有一位曾住别墅的老人，60多岁，但现在则搬到了洋房小区，居住的面积是105平米，在他看来，此前住别墅虽然有保姆打扫房间，但总感觉冷清，上楼下楼也不方便爬。其实，对于大多数人而言，我们都是请不起保姆的，需要依靠自己打扫房间卫生，何况大多数人都是上班族，未来还要延迟退休，根本就没多少空余时间，面积太大的房子显然不便于保洁。所以，即使我们有一定经济能力，很多人还是愿意选择相对适中的居住面积，100-140，不大不小，住起来舒服，也便于打理。

第四，取得成本、交易成本、持有成本相对较低。无论是购买新房还是二手房，缴纳的契税都与面积有关，税率方面，90平米以下为1%，90平米-140平米为1.5%，140平米以上为3%，购买100平米-140平米的契税相对适中，有人说，为什么不买90平米-100平米的呢？由于一般而言，90平米的大都属于小三房，而偏改善的三房，还是应在100平米以上较舒适，买卖二手房也是同样的道理。

说到持有成本，虽然说房产税目前还没有到来，但10年后，大概率应该是有了，关于房产税征收，目前比较公认的说法就是按照面积征收，给予一定的免征面积，比如财政部税收政策研究室主任张学诞就曾建议，“人均免征面积应该定为40平米-60平米”，可以算算，三口之家的免征面积基本上就在120平米-180平米，如果你只有一套100平米-140平米的自住房，基本上就在免征之列，这类自住房也不会有持有成本。

有人一定会说，100-140平米太小了，觉得180平米，200多平米住起来更舒服，在内行人看来，土豪除外，对主流人群来说，这些都是不太现实的想法，100-140平米则才是未来的居住需求主流，包括大三房、大四房，在转手时也比较容易找到受众，有利于房产的保值，相反，面积过小或者过大，由于受众面小，成交周期长、流动性差，保值属性显然不如中间段面积。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/zonghexinwen/2021/0414/1254.html

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