房屋买卖合同效力纠纷5类案件裁判规则汇总

编者按

最高人民法院推动类案同判已经成为提升司法公信力、实现法律适用统一的重要工作内容和手段。

过去 5 年，我国房屋买卖合同纠纷案件数量激增，虽在 2020 年受疫情等因素的影响有所下降，但房屋买卖合同纠纷依旧是广大律师的重要案源。

在刚刚出台的“十四五规划纲要”中，都市圈建设、城市更新、现代社区建设、城乡融合发展和“房住不炒”的总原则又会给房地产行业带来新的机遇与发展，同时也会有更多新型房屋买卖合同纠纷。

在这样的背景以及推动类案同判的司法环境下，从房屋买卖合同纠纷例案中提炼出同类案件的裁判规则，分析裁判规则提要，是律师制定诉讼策略、预测判决结果的重要方法之一。

在房屋买卖合同纠纷案件中，与“合同效力”相关的有 份案例，从 2012 年仅有 465 份，到 2019 年超过 份，上涨飞速。

今天，我们从房屋买卖合同纠纷的类案同判库中，整理归纳出与合同效力相关的 5 条裁判规则，分享给各位读者。

规则一

规则一：为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同，双方当事人没有买卖房屋的真实意思，应当认定该合同无效。

规则描述：

双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的，应认定房屋买卖合同无效。

第一，双方当事人在签订房屋买卖合同后，出售方一直持有、保管房屋产权证及过户发票、收据等相关原件，且一直占有使用出售房屋，其主张双方为虚假购房合同套取银行贷款，而买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况，应认定双方之间房屋买卖合同并非其真实意思表示，应为无效合同。

第二，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一，双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的如获取商业贷款或者住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。

第三，房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合原《合同法》第52条第3项（现《民法典》第154条）的规定，应当认定合同无效。

可供参考的案例：

1.邵某与郭某某房屋买卖合同纠纷案

案号：（2011）沪一中民二（民）终字第845号

2. 袁甲与施某某买卖合同纠纷一案二审民事判决书

案号：（2013）沪二中民二（民）终字第1387号

规则二

规则二：未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同中的交付义务，应当对买受人承担违约责任。

规则描述：

原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”（现纳入《民法典》第311条）

因此未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同中的交付义务，则应当对买受人承担违约责任，即出卖人对买卖合同标的物有无处分权并不影响买卖合同的效力，而仅仅影响到该买卖合同能否履行。

可供参考的案例：

1. 金某某与郑某某案

案号：（2010）台温民初字第1488号、（2011）浙台民终字第193号

2. 王某峰与陈甲、陈乙、王某先返还原物纠纷案

案号：（2016）陕02民终226号、（2016）陕02民申29号

审理结果：

陕西省铜川市中级人民法院再审认为，本案争议焦点为双方签订的房屋买卖协议是否因违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定无效。

首先，该规定能否被认为为原《合同法》第52条（现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条）规定的“强制性规定”。

根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定，强制性规定分为效力性质的强制性规定和管理性质的强制性规定。只有违反效力性质的强制性规定签订的合同才可以认定为无效合同。此案涉及的《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记取得权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性质的强制性规定，不属于效力性质的强制性规定。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/zonghexinwen/2021/0330/1174.html

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