商品房买卖合同纠纷中，如何理解房屋的交付条

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摘要：广州仲裁委员会 I 来源 导读 商品房买卖合同纠纷中，逾期交房是最常见的争议。主要包括两种情形: ( 1 ) 开发商未在约定期限交付 ;( 2 ) 在不具备交付条件的情况下提前交付 。 除极少

广州仲裁委员会I来源

导读

商品房买卖合同纠纷中，逾期交房是最常见的争议。主要包括两种情形:(1)开发商未在约定期限交付;(2)在不具备交付条件的情况下提前交付。

除极少数属于开发商恶意违约外，许多争议其实都源于当事人对交付的约定条件与法定条件理解不同，或存在认识错误。由于房屋的交付直接关系双方当事人的切身利益，所以交楼条件及交付义务的履行的确是商品房买卖合同纠纷中的重点问题之一。

交付条件主要是针对开发商交付房屋的主义务，即交付的房屋是否已达到正常使用标准。

但合同的实际履行过程中，交付义务其实还包括通知义务、出示必要文件资料等附随义务。而逾期交楼的案件中，附随义务往往会影响到违约金数额的计算，与双方当事人利益密切相关。

交楼条件:约定VS法定

商品房买卖合同是买受人与开发商基于意思自治而签订的，双方当事人原则上是可以就房款支付及房屋交付等相关事宜进行约定，同时，基于房屋的不动产属性，许多法律法规也规定了房屋的质量验收合格标准。

简言之，开发商在履行交楼义务时，实际上是会受到约定条件和法定条件的两重限制。而在实践中，逾期交楼之所以会产生争议，究其原因，多是双方对开发商交楼的约定条件和法定条件存在理解差异。

案情简介

游华军、刘东月商品房预售合同纠纷再审案--(2019)粤民再84号

游华军、刘东月与龙宇公司就购房涉案房屋等事宜签订了《广东省商品房买卖合同》，其中第八条约定了交楼条件，即“出卖人应当在2013年8月30日前交楼。依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……”。

上述合同签订后，龙宇公司在2013年10月25日向游华军、刘东月发出了《收楼通知书》，但双方对合同约定的“商品房经验收合格”有争议，龙宇公司主张房屋已取得《建筑工程竣工验收报告》且为合格，符合约定交付条件，而游华军、刘东月认为龙宇公司当时未通过消防验收，不具备交楼条件，遂至起诉时也未办理收楼手续。

是否已符合交楼条件?

裁判观点

一审法院

双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

二审法院

双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案房屋的交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位综合验收合格作为交付条件。龙宇公司对涉案房屋已于2013年8月23日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位进行了验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案房屋已符合合同约定的交付条件，即从2013年8月23日起，涉案房屋的交付条件已成就。

再审

按照消防法(2008年修订)第十一条、第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。对未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/zonghexinwen/2020/1113/740.html

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