关于人防工程作车库利用以及住宅区内其他类型

关于住宅小区人防工程作车库利用的法律性质以及与小区内其他类型车库、车位的法律性质辨析

[第一部分]关于住宅小区人防工程作车库利用的法律性质

住宅楼未必会配套建设车库、车位或地下室，当然目前房地产开发建设一般都会设计车库、车位或地下室并进行配套建设，尤其别墅，但建造成本并不分摊到房屋售价中，尤其所建设的车库、车位或地下室不属于占用小区公共道路或绿化面积或其他属于业主共有的建筑物区分共有部分，就不属于配套建筑物、构筑物及其设施。但人防工程是必须配套建设的，这是《中华人民共和国人民防空法》(以下简称“人民防空法”)所强制要求的，房地产开发商及其他有关土地开发利用建造建筑物、构筑物单位必须执行。

然而，人防工程及其再开发利用为经济建设和人民生活服务的，如本文所要探讨的人防工程车库车位，房屋产权登记或其他相关管理部门是不给办理相关产权证的，也就是房地产开发部门对此没有相应产权登记及产权证书，业主所使用的车位也无相应产权及证书或用益物权登记等。这就难免因人防工程收益的归属问题产生大量纠纷及争议。到底是归国家所有还是开发商所有，亦或是归业主共有，下面主要从法律规定出发，尤其是立法本意、立法背景等角度予以阐明。

人防工程为经济建设和人民生活服务的再开发建设使用

人民防空法第二十条规定:“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”第二十六条规定，“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务”，建设的人防工程在和平时期可以使用或利用，这是人防工程可用于修建地下车库、车位的法律基础。但这种利用应当符合第二十七条的规定“任何组织或个人不得进行影响人民防空工程使用或者降低人民防空工程防护能力的作业”。此外，该法第二十二条规定:“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。” 第二十八条规定:“任何组织或者个人不得擅自拆除本法第二十一条规定的人民防空工程;确需拆除的，必须报经人民防空主管部门批准，并由拆除单位负责补建或者补偿。”也可看出人防工程是必须要配套建设的。

所谓人防工程，该法第十八条规定:“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”就该法实施的各地地方条例一般也会规定诸如城市地下交通干线、地下商业娱乐设施、地下停车场、地下过街道、共同沟等城市地下空间的开发建设，应当兼顾人民防空需要，尤其会要求城市新建民用建筑必须按照国家和地方的规定修建防空地下室。既然是强制性配套建设，房地产开发商必然会把人防工程的费用计入房地产开发项目工程总成本中。另外，该法第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”地方上的也常会规定鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。实际上可以说随着房地产开发商的房屋出售行为，业主即房屋买受人便转化为实际的土地开发建设利用的投资主体，比如《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定的“商品住宅价格由下列项目构成:……住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费……” 。查询地方性的规范性文件《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第七条是这样规定的:商品住宅销售价格由以下部分构成:(一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。结合《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定规定的“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”也就是说这里涉及到的地下室、车棚与小区的公共道路、花园亭台楼阁、绿化带等同类。《城市居住区规划设计规范》又规定，凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。从以上规定可以得出，人防工程已经作为配套来建设并使用了，当然房屋售价也是包含该项成本的。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/zonghexinwen/2020/1106/703.html

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