【本文看点】开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(一)土地征用及拆迁补偿费:
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条:
土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)
(1)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据?
(1)2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之前取得国有土地使用权的，企业支付的拆迁补偿费允许扣除，被拆迁人为个人的，支付拆迁补偿费时，应以支领人签字的“支领收据”和“支领表”为支付凭证。
被拆迁人为单位的，支付拆迁补偿费时，应以支领单位签收的“支领收据”为支付凭证。支付凭证上必须有支领单位的公章和领导人签字。
除此之外，为了证明拆迁补偿业务的真实性与合法性，支付拆迁补偿费时还必须提供以下资料:
①《房屋拆迁许可证》;
②《房屋拆迁申请》及《拆迁补偿方案》;
③《拆迁补偿协议》被拆迁人原《房屋产权证》复印件;
④被拆迁人身份证复印件、以及联系方式。
(2)2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之后取得土地使用权的，拆迁补偿费的扣除应酌情处理。
②返迁房成本如何计入商品房开发成本、如何进行会计核算和税务处理
这种情况下，返迁房的成本只有建筑成本，而且不需要单独进行成本核算，归还房屋时，应把返迁房的建筑成本计入商品房的“开发成本--土地征用及拆迁补偿费”进行核算。同时，按照归还房屋的建筑成本补交取得土地使用权契税。
如果安置房不属于开发产品，移交时不做视同销售处理。因此，既不涉及增值税，也不涉及土地增值税、企业所得税。用非商品房做返迁房，返迁房建设支出对应的进项税不能扣除。
(二)前期工程费:
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条:
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出。
(三)建筑安装工程费:
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条:
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
3、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解?《营业税税目注释》规定:“建筑业装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业”。计算土地增值税时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)中的“装修费”原则上也必须符合以上标准要求，所发生的费用才能视为装修费扣除。
文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/zonghexinwen/2020/1103/687.html
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