民法典视野下的住宅小区配套设施及车位的权属

作者：廖晖 陈挺

民法典是新中国成立以来第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。在业主的建筑物区分所有权关于“建筑区划内的道路、绿地及公共场所、公共设施”、及“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库”的规定方面，该法典保留了物权法中原建筑物区分所有权的相关规定。本文从民法典对住宅小区配套设施、车位权属界定的规定，结合小区配套设施及车位的各种特殊情况作一个梳理，意在理清业主和开发商就“住宅小区配套设施及车位”的合法权益界限，从而解决因公建配套设施及车位权属界定不清、被挤占挪用等原因引起的矛盾与纠纷。

民法典对小区道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房、车位进行了明确规定。其中，第二百七十四条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。实践中，业主和开发商对于“小区道路、物业服务用房属于业主共有”基本形成共识、没有争议；业主对于开发商通过《商品房买卖合同补充协议》约定“将建筑区划内的绿地明示属于个人”有意见，但由于事先有协议约定、再加之绿地权利人不能改变绿地现状而很少诉诸诉讼。在住宅小区配套设施及车位的权属方面，业主和开发商就此分歧最大，本文将分上下两篇分别对住宅小区配套设施及车位的权属作界定分析。

一、小区配套设施不等于“公共场所、公用设施”

在住宅小区配套设施的范围界定方面，根据《城市居住区规划设计规范》2.0.9关于配套设施的界定，小区配套设施是指对应居住区分级配套规划建设，并与居住人口规模或住宅建筑面积规模相匹配的生活服务设施；主要包括基层公共管理与公共服务设施、商业服务设施、市政公用设施、交通场站及社区服务设施、便民服务设施。

由于民法典、物权法对“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”使用的专业术语为“公共场所、公用设施”，故“公共场所、公用设施”并不能和“小区配套设施”在内涵上划等号，“小区配套设施”的内容更为广泛。

由于小区规划设计阶段，诸如“菜市场、便利店、早餐店、理发店、超市、会所、棋牌室、健身房、阅览室、小酒吧”等场所是以“小区配套设施”冠名出现，并没有在规划阶段直接确定为“民法典、物权法上的建筑区划内的其他公共场所、公用设施”，故无法直接界定前述“菜市场、便利店、早餐店、理发店、超市、会所、棋牌室、健身房、阅览室、小酒吧”等住宅小区配套设施就是业主共同共有。

二、最高院司法解释对住宅小区配套设施的权属认定

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，故在该最高院的司法解释的“共有部分”的例举规定中也没有关于“菜市场、便利店、早餐店、理发店、超市、会所、棋牌室、健身房、阅览室、小酒吧”等该类小区配套设施的权属直接认定和规定,反而是用排除法（即“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”）来界定属于业主共有，即为“属于其他权利人（包括开发商）所有的场所及设施”留出了法律空间。

三、地方法规对住宅小区配套设施的权属认定

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/zonghexinwen/2020/0804/437.html

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