直面难题注重解题方法上海市住宅物业管理规定

作者:网站采编
关键词:
摘要：住宅物业管理关系到每个居民的切身利益，是市民安居乐业、社会和谐稳定的重要基石，是重大的民生民心工程，历来广受社会关注。 为规范本市物业管理活动，1997年5月，市人大常委

住宅物业管理关系到每个居民的切身利益，是市民安居乐业、社会和谐稳定的重要基石，是重大的民生民心工程，历来广受社会关注。

为规范本市物业管理活动，1997年5月，市人大常委会审议通过了《上海市居住物业管理条例》。2004年8月，根据新出台的国务院《物业管理条例》，常委会废旧立新，审议通过了《上海市住宅物业管理规定》（以下简称规定）。2010年12月，又在物权法对业主大会表决、物业使用等内容作了新的规定以及本市物业管理体制调整、部分管理职责开始下沉到街镇的背景下，结合本市实际情况对规定作了全面修订。修订后的规定施行7年多来，对规范本市住宅物业管理、维护业主和物业服务企业的合法权益、促进业主自治、提升物业服务水平等起到了积极作用。

目前，全市16个区、200多个街镇均建立了住宅小区综合管理联席会议，初步形成了以社区党建为引领，居委会、业委会、物业服务企业共同参与的“三驾马车”治理架构。同时，市政府有关部门还制定了《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》等文件，修订了住宅小区《管理规约》《业主大会议事规则》等示范文本，进一步培育业主自我管理意识，规范物业管理的各项运作程序。截至2017年底，全市住宅小区总数个，总建筑面积约7.34亿平方米，其中9074个小区成立了业主大会，占符合成立条件住宅小区总数的94.2%。全市从事住宅小区物业服务的企业1738家，协助创建市文明小区1814个。

但是，随着经济社会的快速发展，住宅小区出现一些新情况、新矛盾，法规实施中也碰到了不少难点问题，近年来，社会各方面关于修改法规的呼声日益集中。2016年，市人大常委会对规定贯彻实施情况开展了执法检查，并同步推进立法调研。为了更有利于问题聚焦、审议聚焦，运用有限的立法资源集中解决一批比较突出的重点难点问题，提高物业管理整体水平，提升人民群众的满意度，在上位法没有作出重大调整、法律制度背景没有发生重大改变的情况下,本次法规修改以修正案的方式进行。2018年7月25日，市十五届人大常委会第五次会议对《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》（以下简称修正案（草案））进行了审议。修正案（草案）共有四十二条，主要回应以下几方面的需要：

一、回应执法检查，破解物业管理难题。2016年市人大常委会的执法检查确定检查主要内容为四方面：业主大会和业主委员会成立、换届、运作及政府有关部门履职情况；专项维修资金归集、管理、使用和监管情况；物业服务企业运作和行业监管情况；住宅小区综合治理相关情况等。

修正案（草案）聚焦执法检查中发现的问题，提出了有针对性的解决方案。如，针对面临业主大会组建难、决策难、执行难的问题，修正案（草案）明确1万平方米以下的小区，业委会人数下限从5人调整为3人,着眼解决小型小区业委会成立难问题；增加了与物业服务企业存在利害关系的业主不得担任业委会委员的规定，完善担任业委会委员的条件；将培训记录作为业委会备案要件，建立业委会培训制度；细化业委会的换届改选、补选、会议制度，确保业委会能够正常运转等。

针对公共收益制度问题，修正案（草案）要求利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，必须经业主大会或者相关业主同意；还明确公共收益应当定期补充专项维修资金，单独列账，并规定公共收益的收支应当审价、审计；同时对违法挪用的情形设定了罚则。针对专项维修资金续筹难与紧急维修列支难的问题，修正案（草案）对外墙脱落、电梯故障等紧急维修情况下专项维修资金列支渠道不畅问题，在原有规定基础上作了完善；对业主大会未在九十日内作出续筹决定的，拟规定采用分期交纳筹集方式等。

针对缓解小区停车矛盾，修正案（草案）从公平分配停车资源角度出发，规定停车位少于或者等于房屋套数的，一户只能购买一个车位；同时还规定由街镇牵头，组织小区周边的商业、道路停车资源实现错时利用。

二、回应加强社会治理基层建设的需要，明晰条块管理职责，建立完善小区治理架构。为顺应管理职责重心下沉的趋势，修正案（草案）明确街镇作为物业管理的第一线，赋予其指导、监督业主大会和业委会建设，监督日常物业服务，督促业主依法使用和维护物业设施等方面的职责；同时也明确房管部门在监督物业服务企业及从业人员、归集使用专项维修资金、指导协助街镇依法履职等方面的职责。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/qikandaodu/2021/0613/1588.html

上一篇：张某某诉市区房产住宅局房屋行政登记及行政赔
下一篇：新时期消防防火工作面临的问题及应对策略研究