住宅物业服务企业成本管控研究

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摘要：随着房地产行业多元化发展，住宅物业服务企业的经营模式和服务形式也开始转变，不仅要求服务于更多的业主群体，更为重要的是提升内在服务品质，提高业主满意度，同时也给物业

随着房地产行业多元化发展，住宅物业服务企业的经营模式和服务形式也开始转变，不仅要求服务于更多的业主群体，更为重要的是提升内在服务品质，提高业主满意度，同时也给物业服务企业带来新挑战，即企业成本快速上升。随着物业服务企业竞争加剧，很多住宅物业公司出现入不敷出状态，若要改变这种现状，必须从成本管控入手，从而保证企业可持续发展。

一、住宅物业服务企业成本管控内容

（一）物业成本管控定义

物业成本管控，简要来说就是物业服务企业根据既定的成本目标，对运营期间发生的成本费用进行监督和调控，发现管理漏洞，及时处理和改进，最终达到节约企业成本的目的。

（二）住宅物业服务企业服务内容

目前住宅物业服务企业的服务内容主要有基础物业服务和增值业务服务。基础物业服务主要是物业服务合同约定的内容，尤为重要的是综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁和垃圾清运服务、绿化养护服务等；增值业务服务则是除了保障居民日常生活之外，企业根据自身实际情况，与业主协商后，提供的额外增值服务，主要有传统资源经营服务（房屋租赁、电梯广告、场租收入、宽带电信增容等）、零售配送服务（线上商城、地推零售、社区超市/便利店或者餐饮）、生活配套服务（入室保洁/维修、家居家装、票务代理/旅游、社区教育）、资产管理服务（一手房代理、二手房租售、商业运营、经营保险）、科技智能服务——智能家居及设备（指纹锁、净化器等家居用品、非场租类售卖机、饮水机）等。

（三）住宅物业服务企业成本分类

从住宅物业服务内容可以看出，物业服务内容广泛而多样。根据服务内容的项目进行分类，可将住宅物业服务企业的成本管控内容划分为项目直接运营成本和企业间接管理成本。

项目直接运营成本，是指为业主提供物业服务项目在服务活动期间发生的运营费用，包括物业服务人员工资、社保和按规定提取的福利费等，物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，办公费用，固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，增值业务服务费用，法定税费和其他费用；企业间接服务成本，是物业公司在间接管理物业项目及辅助协调项目工作开展所发生的费用，该部分费用主要有管理人员的人工成本——工资、社保、福利、劳保费、培训费及其他，七项费用——通讯费、交通费、业务招待费、会议费、公务车、办公费、差旅费，低值易耗采购费，办公系统信息化费用，招聘费等。本文主要是探讨普通住宅物业服务企业在项目运营过程中发生的直接成本。

二、住宅物业服务企业成本管控原则

（一）全面性原则

从上述服务内容和成本管控类目中可以看出，住宅物业服务企业管理工作涉及范围广、区域多、内容繁杂，成本管控难度大，成本涉及企业各方面，要从全过程来管控，房屋交付前介期间和项目后期运营期间同等重要，每一个成本点都要按照事前计划、事中纠偏、事后总结的思路来赋予以全方位考量。

（二）经济性和例外管理相结合原则

成本管控过程中，把握经济性原则就是要将大部分精力放在关键事件的主要成本上，不需要对所有细节成本逐一进行监控，这样才能保证效益最大化。例外管理原则是指对常规性、标准范围内发生的费用成本可以简化审核流程，对计划外的特殊事项要集中主要精力，格外关注。

（三）奖惩分明原则

成本管控过程中，成本管理的目标自上而下逐步细分到部门和员工，每个岗位都有对应的成本责任主体。奖惩分明原则就是要把成本管理与员工绩效相结合，将组织效益与员工权责范围相挂钩，建立奖惩机制，积极调动员工参与成本管控的主动性和积极性。

三、当前住宅物业服务企业成本管控存在的问题和局限性

综合现有住宅物业服务项目的成本管控现状来看，普遍有以下几个方面问题：

（一）前介阶段遗留问题多，后期物业成本管理压力大

住宅物业服务企业成本的高低与整个小区的整体布局是否合理关有很大关系，所以前阶段的设计、安装和验收阶段至关重要，但实际上当前前介管理与后期物业管理脱节，例如小区常见的新建停车棚、房屋的渗漏水等问题都是前期设计不合理、交付验收不达标的表现。前介阶段对项目成本评估不够充分，测算不够精确，导致物业在后期管理时期增加更多的运营成本。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/qikandaodu/2021/0128/848.html

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